Sådan kommer du igang med ejendomsinvestering!

Gæsteblogindlæg af: Casper Schneidereit

ejendomsinvestering

Har du kr 50.000 ? Så er det muligt at komme i gang med ejendomsinvestering

Jeg hedder Casper Schneidereit og har i dag fået lov til at skrive et indlæg til Marks blog. Jeg driver selv en blog (https://bluelobster.dk/ ), hvor jeg skriver om mine egne investeringer i blandt andet ejendomme (https://bluelobster.dk/ejendomme.html ), vin, aktier, crowdlending m.v.

Dette indlæg vil handle om de indgangsbarrierer, der er ved ejendomsinvestering. For det kræver noget kapital at komme i gang, men mange er måske ikke klar over, hvor lidt det faktisk kan gøres med. For at illustrere hvor få penge der principielt skal til, vil jeg ”regne” på en helt konkret ejerlejlighed, som jeg købte i starten af 2016.

 

Lejligheden er en 1-værelses på knap 30 kvm beliggende i Nykøbing F., som er hovedbyen på Lolland-Falster. Nykøbing F., har cirka 20.000 indbyggere og huser en lang række uddannelsesinstitutioner som alment gymnaisum, handelsskole, teknisk gymnasium, SOSU-skole, proffesionshøjskole og en stor teknisk skole (CELF). Det tager 1,5 time at nå København med toget, som kører flere gange i timen, og i den anden retning er Hamburg nogle timer væk.

 

Ejendomsmægleren annoncerede først lejligheden til kr 250.000, men satte den hurtigt ned til kr 225.000. Jeg så den til et åbent hus arrangement og bød kr 185.000. Efter en del forhandlinger frem og tilbage endte salgsprisen kr 185.000…. Sælger fik vidst vidst kr 190.000, fordi ejendomsmægleren gav kr. 5.000 i rabat på sit salær for at lukke handlen.

Egenfinansiering

Jeg skulle først og fremmest komme med 20% i udbetaling – så ville banken gerne finansiere de resterende 80% Der er dog også andre udgifter, og dem samlet i skemaet herunder. En uddybning af de enkelte poster finder du under skemaet.

 

20% af købssummen                                                              kr 37.000
Gebyr for ejerskifte til ejendomsadministrator    kr 1.500

Tinglysningsomkostninger                                                 kr 2.860

Berigtigelse af handel                                                            kr 1.950

Ejerforening (1 måned under istandsættelsen)      kr 750

Istandsættelse (male, slibe gulv)                                      kr 4.500

I alt                                                                                                     kr 48.560

 

Gebyr til ejerskifte til ejendomsadministrator dækker over det beløb, som ejerforeningens administrator typisk tager for at håndtere ejerskiftet og registrere den nye ejer i sine systemer.
Tinglysningsomkostninger er omkostningerne til det officielle ejerskifte, og består af både et fast beløb og et variabel beløb regnet ud fra salgsprisen.
Berigtigelse dækker over de omkostninger, som der er til at lede og styre ejendomshandlen. Jeg betaler en virksomhed (ikke en advokat), til at styre slaget med depositum, frigive købssum, sikring af korrekt skøde, udarbejdelse af refusionsopgørelsen m.v.

Ejerforening. Jeg havde lejligheden på hånden selv i en måned, som blev brugt på at få den malet og istandsat. Jeg har en fast ”vicevært” som laver det for mig. Da det er en lille lejlighed er omkostningerne til dette også meget begrænsede.

Ud over ovenstående har jeg haft udgifter til kørsel og så mit eget tidsforbrug. Jeg har brugt tid på lave markedsføringsmateriale (skrive en tekst og tage billeder), udarbejde lejekontrakt, afholde fremvisning og holde indflytningssyn. Alt i alt har jeg dog med cirka kr 50.000 kunne købe og klargøre en ejerlejlighed til udlejning.

 

Udlejningsbudget og huslejefastsættelse

Næste step er at få overblik over driftsbudgettet og få fastlagt huslejeniveauet.

I forhold til at optage finansiering (de resterende 80%) er der omkostninger til tinglysning af lån, stiftelsesprovenue og dokumentgebyr, men de er med i den samlede finansiering og kræver derfor ikke likviditet eller egenbetaling. Den samlede gæld blev på præcis kr 160.000 (rente på 5,5%).
I forhold til huslejen kiggede jeg på lignende lejligheder, regnede lidt på kvadratmeterpriser og kom frem til en husleje (eksklusiv aconto varme) på kr 3049 som med a’conto varme bliver på i alt kr 3235,74. Udgiften til vand er indeholdt i beløbet til ejerforeningen. Det er en lille lejlighed, men med god beliggenhed og i en god ejendom (fra 70erne). Du kan som studerende sagtens bo i lejligheden uden at skulle have en ekstra indtægt fra et studiejob.

 

Fremvisningen bekræftede efterfølgende, at lejeniveauet var meget attraktivt, da der var hele 10, som gerne ville leje lejligheden. Jeg valgte en lejer, som betalte 3 måneders depositum og flyttede ind.

 

Mit udlejningsbudget ser sådan her ud. Jeg har ikke taget a’conto varme med, da indbetalingen fra lejer udligner udgiften til ejerforeningen.

 

Ejerforening                                             kr 866,71 per måned.

Vedligeholdelse                                      kr 52,52 per måned.

Rottebekæmpelse                                 kr 2,31 per måned.

Grundskyld                                                kr 77, 51 per måned.

Total                                                               kr 999,05

 

Det koster mig altså 999,05 at eje lejligheden per måned. Det giver et samlet afkast på kr 2.049,95 per måned eller kr 24.599,40 om året – det svarer til et afkast på cirka 50% i forhold til min samlede finansiering.

Det er naturligvis ikke den hele sandhed, da der er gæld i lejligheden og dermed renteudgifter. Jeg har valgt at afdrage med kr. 2.000 hver måned og med denne rente, giver det en renteudgift på cirka kr 8.400 det første år. Det giver en samlet afbetalingstid på lige knap 8,5 år. Efter renteudgiften er mit afkast på kr 16.199,4 svarende til et startafkast på 33% af det beløb, som jeg oprindeligt investerede. I takt med renteudgifterne falder grundet afviklingen vil det årlige afkast naturligvis stige. Om 6,5 år fra i dag er gælden i lejligheden afviklet.

 

Ud af den samlede betaling til ejerforeningen udgør kr 114,71 per måned afdrag på et fælleslån, der blev optaget med henblik på en tagrenovering. Det er betalt af om cirka 4 år.

 

Nogle vil måske mene, at beløbet til vedligeholdelse er meget småt. En stor del af vedligeholdelsen står ejerforeningen for. De står for bygningens klimaafskærmning, vinduer og yderdøre, grønne områder, rengøring på trappe, forsyningsrør m.v. jeg skal reelt bare sørge for, at tingene i lejligheden virker, hvilket drejer sig om hvidevarer, vandhaner og sådan. Jeg på 24 måneder kun haft en udgift, og det var til et dørhåndtag, der faldt af. Lejer købte et nyt til 80 kroner, og skiftede det selv.

 

Likviditetsfælden

Det største problem ved ovenstående model og strategi er, at driften er meget likviditetstung. Min meget aggressive låneafvikling suger simpelthen al likviditet ud. Den skarpe læser vil nok bemærke, at der heller ikke er taget højde for selskabsskat (mit selskab ejer lejligheden), som der jo skal betales uanset om afkastet står i kroner på kontoen eller i mursten.

Den her lejlighed er pillet ud af min samlede portefølje og bidrager negativt til likviditeten. Andre bidrager positivt og samlet er der et positivt cash-flow. Skal du i gang med din første lejlighed, vil jeg anbefale, at du vælger en opsætning, som giver en pæn likviditet.

 

Jeg håber mit indlæg kunne inspirere dig til selv at begynde at snuse til investering i ejendomme. Hvis du er interesseret i, hvordan det går med driften af mine ejendomme, kan du følge mit ejendomsselskab på Facebook ( https://www.facebook.com/casperbolig/ ) . Du er også meget velkommen til at ’connecte’ med mig på Linkedin (https://www.linkedin.com/in/casper-schneidereit-8b651163/ )
Relaterede artikler: 

Find informationer om lån i Danmark hos Lånekassen

Hvad er crowdfunding? Alt du skal vide om crowdfunding

Tjen penge på aktier. Sådan investere man i aktier

Hvad er fordelen ved investering i investeringsforeninger?

 

stabilokonomi Forfatter

Kommentarer

    Peter

    (marts 2, 2018 - 12:26 pm)

    Det lyder jo som en rigtig spændende (og profitabel) case. Har du investeret i mange 1-værelses som denne, eller fordelt porteføljen over en masse forskelligt?

    Og kunne du ikke lade den indvendige vedligeholdelse gå til lejeren, fremfor selv at sidde med risikoen for hvidevarer o.l.?

      stabilokonomi

      (marts 2, 2018 - 2:22 pm)

      Hej Peter,

      Mange tak for dit spørgsmål.
      Jeg får lige Casper som har skrevet gæsteblogindlægget til at svare på din besked.

      Mvh
      Mark
      Stabilokonomi.dk

      Casper

      (marts 2, 2018 - 3:38 pm)

      Hej Peter!

      Tak for dit spørgsmål! Jeg porteføljen fordelt på følgende:

      1 x 4-værelses lejlighed
      1 x 3-værelses lejlighed
      3 x 2-værelses lejlighed
      3 x 1-værelses lejlighed
      1 x 4-værelses rækkehus

      1-værelses er dem, som der virkelig er mange der kommer til fremvisning på. På en SU kan du bo i sådan en uden at skulle have andet arbejde ved siden af, og det appellere til mange.

      Vedrørende hvidevarer ved jeg faktisk ikke, om man kan skrive sig ud af det til fulde. I så fald vil det også være lejernes hvidevarer, og de vil skulle tage det med, når de flytter. Jeg synes der virker uattraktivt og bøvlet. Emhætte, ovn og køleskab står jeg for. Vaskemaskine og opvaskemaskine står lejer typisk for (enten er der vaskekælder, ellers er der kælder eller badeværelse, hvor de selv kan sætte det op).

Lukket for kommentarer.